Décryptage du parc locatif en France
Grâce à divers dispositifs de défiscalisation, beaucoup de particuliers ont sauté le pas depuis les années 80 et ont investi dans l’immobilier locatif.
Aujourd’hui nous pouvons compter 13% de la population française propriétaire d’un bien locatif. Ces 13% permettent de fournir un toit à pas moins de 8 millions de ménages français locataires de leur résidence principale soit 26.5% des foyers français.
Dans notre pays, entre le défi climatique, la réalité économique et la crise du marché immobilier, le parc locatif particulier est de plus en plus délicat… La tension locative est l’ennemi à abattre ! On lui demande, entre autres, de pallier à l’ensemble des soucis rencontrés actuellement au sein du parc locatif social…
Comment ? En augmentant les offres.
Sachant que le parc locatif particulier représente 69% d’appartements, dont beaucoup sont de petites tailles, chauffés à l’électricité et souvent ancien, cela devient un enjeu environnemental. En résumé, avec 1,6 millions de passoires énergétiques conditionnées par la Loi Climat et Résilience de 2021, se sont l’interdiction de louer, le gel des loyers mais aussi la justification par DPE du critère de décence qui peuvent amener les propriétaires bailleurs particuliers à revoir leur copie en rénovant massivement leur location. D’autres, en revanche, risquent de jeter l’éponge…
Suite à toutes ces contraintes et à la réalité de cette tension locative, l’État revoie sa copie, rétropédale, assouplit certains de ses dispositifs et ouvre à nouveau les débats. Bref, un vrai casse-tête ! 2 pas en avant, 3 pas en arrière, … le propriétaire bailleur particulier ne sait plus sur quel pied danser.
L’adhésion aux contraintes de décence
Il est vrai que 92% des Français sont convaincus par l’importance d’offrir une vertu énergétique au logement via une rénovation, dixit l’ANIL, dans la pratique, il ne suffit pas de vouloir pour passer à l’acte.
On peut alors dissocier les bailleurs en dix profils principaux qui ont des motivations , des objectifs, des pratiques de location propre ; les professionnels de l’immobilier, les salariés et les investisseurs à la recherche d’un complément de revenus, des héritiers souhaitant transmettre un patrimoine familial, des professionnels du bâtiment qui pratiquent la location comme un second métier, des affectifs attachés à leur bien, des déçus et retraités qui épargnent pour leurs jours futurs mais aussi des ménages modestes soucieux des imprévus.
En résumé, une moitié des propriétaires bailleurs seraient prêts à sauter le pas de la rénovation tandis que l’autre moitié se tourne vers des solutions alternatives comme la vente, le Airbnb, …
Le rapport au DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique est souvent perçu comme une contrainte administrative par les propriétaires bailleurs. Bien que la majorité d’entre eux est critique, elle n’en reste pas moins attentive à son contenu et à ses évolutions. Nous rencontrons alors plusieurs types de bailleurs dont les retardataires qui projettent majoritairement de passer à l’acte lors de l’entrée d’un nouveau locataire selon l’ANIL.
Les freins à la rénovation énergétique restent encore assez nombreux. Se lancer dans un chantier de cette envergure peut être compliqué et long à amortir (20 à 30 ans). Il ne faut pas oublier que la majorité des bailleurs particuliers est âgé de 50 à 80 ans et qu’il existe également 13% de plus de 80 ans… Hormis l’âge avancé de la plupart des bailleurs propriétaires, nous notons également qu’une partie du parc locatif appartient à des ménages modestes voire très modestes qui ne se voient pas engager ces travaux de rénovation sans aides. Mais ces aides proposées par l’État sont-elles réellement bénéfiques ? …
Autre point important : les passoires énergétiques relèvent souvent des copropriétés. Entre autres, si le copropriétaire doit engager des rénovations sur les parties communes ajoutées à celles des parties privatives, cela semble encore plus difficile de convaincre les copropriétaires non bailleurs.
