Contrat de location, on vous dit tout !

Pour louer un appartement ou une maison, il faut établir un bail d'habitation, ou contrat de location. En fonction du type de bien, le modèle de contrat diffère.

Voici une présentation du bail d'habitation, de ses clauses et ses annexes.

Un bail ou contrat de location, qu’est-ce que c’est ?

Un contrat de location est prévu pour les locations à titre de résidences principales. Il convient aux locations d’un bien immobilier vide, meublé ou encore à des colocations à contrat unique (un seul bail signé par tous les colocataires).

Le bail de location ne concerne pas les locations saisonnières, à titre de résidence secondaires ainsi que les logements sociaux ou assimilés.

Quelle en est sa durée ?

La durée du bail de location varie en fonction du logement mais aussi du locataire. Il existe 3 cas de figure :

Location d’un logement vide

La durée du contrat d’un logement vide est de minimum 3 ans et peut s’étendre à 6 ans lorsque le locataire est une personne morale (c’est-à-dire une société ou une association).

La durée minimum du bail peut être ramenée à 1 an si le propriétaire prévoit de récupérer le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Cependant, cela doit être spécifié au moment de la signature du bail.

Location de logement meublé

Pour une location meublée, la durée du bail est de 1 an minimum. A la date d’échéance du bail, celui-ci est reconduit tacitement, sauf si l’une des parties se manifeste.

Location à des étudiants

Les propriétaires ont le droit de proposer à des étudiants un bail d’une durée de 9 mois, non reconductible de façon tacite. Cette durée correspond au calendrier scolaire.

Quelles en sont les clauses ?

Un contrat de location est composé de 3 types de clauses :

Les clauses obligatoires

Un contrat de location doit être impérativement écrit et être conforme au décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Parmi les mentions obligatoires :

• L’identité et l’adresse des parties (locataire, propriétaire) ;
• La date de prise d’effet du bail et sa durée ;
• Le montant du loyer et ses modalités de paiement (chèque, virement…) ;
• La description du logement (surface habitable, nombre de pièces, équipements, type de chauffage…) ;
• L’usage qu’il sera fait du bien (local d’habitation ou local mixte professionnel et habitation).

Les clauses facultatives

En plus des clauses obligatoires, les 2 parties peuvent ajouter des clauses facultatives lors de la rédaction du bail de location comme :

• Le montant de l’éventuel dépôt de garantie ;
• Une clause résolutoire qui permet au propriétaire de rompre le contrat immédiatement en cas d’impayés, de défaut de dépôt de garantie ou encore en cas de non souscription d’une assurance des risques locatifs ;
• D’autres clauses spécifiques au logement peuvent être ajoutées tant qu’elles respectent la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les clauses interdites

Le propriétaire du logement ne peut pas imposer certaines contraintes au locataire. Parmi celles-ci on compte :

• Obliger le locataire à régler son loyer par prélèvement automatique ;
• Obliger le locataire à souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
• Imposer au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie, sauf s’il est établi par un huissier de justice ;
• Interdire la détention d’un animal domestique (sauf en cas d’animal dangereux) ;
• Interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Des documents sont obligatoirement annexés au bail, mais lesquels ?

Le contrat de location doit être agrémenté par un ensemble de documents, à savoir :

• L’attestation d’assurance habitation du bien en question ;
• La caution signée, si elle est exigée par le propriétaire du logement ;
• L’état des lieux, signé par le propriétaire et par le locataire ;
• Les diagnostics de performance du logement ;
• Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
• Une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
• Une copie de la grille de vétusté si le propriétaire et le locataire ont prévu d’en appliquer une ;
• Un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Attention aux erreurs commises lors de la rédaction d’un contrat de location !

Si des erreurs, involontaires ou non, ont été commises lors de la rédaction du bail, de lourdes conséquences peuvent avoir lieu. En effet, l’absence de certaines clauses obligatoires peut entraîner la nullité du contrat ou la modification du prix du loyer.

Avenant au bail d'habitation : comment faire ?

Nouveau cautionnaire, extension, équipements modifiés... Plusieurs raisons peuvent justifier un avenant. Car certains événements ne nécessitent pas d'établir un nouveau bail. Un avenant permet de signifier divers changements, mais doit respecter des règles. Le bail initial doit y être référencé avec les parties et le bien. L'article modifié doit être intégralement repris.

Enfin, l'avenant doit préciser que les autres clauses sont inchangées.

Vous souhaitez cesser le contrat avant sa date de fin ?

Afin de mettre un terme à un contrat de location, il faut résilier le bail. Les propriétaires et les locataires ne sont pas soumis aux mêmes règles. Téléchargez notre modèle standard de lettre de préavis pour un logement. Nous proposons également des modèles de lettre de préavis spécifiques à la location meublée (un mois de préavis) et à la location vide (trois mois de préavis).

Notre service Gestion Location peut répondre à vos interrogations sur le sujet développé ci-dessus ; n’hésitez pas à faire appel à nos services.