Votre locataire ne paie pas son loyer, que faire ?
Vous ne recevez pas mensuellement le dû de votre locataire, quelles sont les règles légales en termes de relance et de poursuite ?
Le loyer, comme stipulé dans un contrat de location, appelé également bail, doit être, en principe, payé tous les mois à une date convenue par votre locataire.
LE BAILLEUR A DIFFÉRENTS MOYENS À SA DISPOSITION AVANT D’AGIR AU TRIBUNAL.
- La lettre de relance.
Le bailleur peut adresser à son locataire une lettre de relance pour loyer impayé. Il est conseillé de l’envoyer en lettre avec accusé de réception. Le locataire est libre d’y répondre ou pas. À ce stade, les deux parties peuvent encore convenir d’une solution amiable. Lorsque le défaut de paiement est exceptionnel et que le locataire n’a jamais connu aucun retard ni non-versement de loyer, il arrive que le bailleur accepte un acompte ou un paiement en plusieurs fois, ou bien encore, que sa dette soit reportée au mois suivant. Bien souvent, le bailleur souhaite son versement rapidement sans vouloir connaître les difficultés de son locataire.
- La lettre de demande de paiement à la caution.
Si le locataire à un garant, le bailleur peut faire jouer la caution solidaire dès le premier impayé et envoie au garant une lettre de paiement à la caution (avec accusé de réception). Si le propriétaire-bailleur a souscrit à une assurance garantissant le paiement des loyers impayés, il peut alors s’en référer directement à son assureur pour la prise en charge du ou des versement(s). Enfin, si le locataire est allocataire CAF logement, le propriétaire peut également s’adresser à la CAF pour que l’aide au logement lui soit directement versée.
- L’intervention d’un huissier.
SI l’ensemble des relances amiables ne suffit pas, il est possible et recommandé pour le propriétaire-bailleur de s’adresser à un huissier pour délivrer un commandement de payer au locataire. Ce dernier est nécessaire pour passer à l’étape de la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Cette clause prévoit que, si l’un des parties manque à une des ses obligations, le bail sera résilié de plein droit. Attention, le commandement de payer doit comprendre les mentions obligatoires prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
En général, cette clause résolutoire est prévue dans tous contrats de location. Si elle ne s’y trouve pas ou qu’aucun contrat écrit n’a été signé, il faut alors que le propriétaire-bailleur saisisse le tribunal pour demander une résiliation judiciaire de ce contrat.
Suite au commandement de payer, le locataire à deux mois pour régler la ou somme(s) due(s). Le locataire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire de son domicile pour demander et bénéficier d’un délai de paiement.
LA SAISIE DE LA JUSTICE.
Le délai des deux mois se sont écoulés sans aucun règlement de son locataire et à défaut de prolongation de délai de paiement par le juge, le bailleur peut saisir la justice afin de faire constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire. Il est encore possible, à ce stade, que le locataire se voit obtenir un délai de paiement par le juge.
CES DÉMARCHES ET LEURS COÛTS POUR LE PROPRIÉTAIRE-BAILLEUR.
Les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne permettent pas au propriétaire-bailleur de mettre les frais de relance à la charge de son locataire, et ce, même si son bail comporte une clause en ce sens, elle est réputée non-écrite. Spécificité rappelée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 juillet 2011. Règle qui s’applique aussi lorsque c’est une agence immobilière mandatée par le bailleur qui se charge des relances des impayés.
Le propriétaire-bailleur ne peut donc pas répercuter l’ensemble de ses coûts de procédure de relance des impayés à son locataire.
C’est pourquoi chez CENTURY21 Duthoy Immobilier nous proposons à nos bailleurs d’adhérer à notre service de Garantie Loyers Impayés afin de leur éviter toutes ces pertes de temps, d’énergie et d’argent.