Vous êtes propriétaire bailleur, mais êtes-vous correctement assuré ?

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est souscrite par le propriétaire pour protéger le bien immobilier qu'il n'occupe pas lui-même (occupation par un locataire ou logement vacant). 
Elle est obligatoire ou facultative en fonction du régime juridique du bien à assurer.

• Une souscription optionnelle pour les propriétaires bailleurs.

L'assurance propriétaire non occupant, aussi appelée assurance habitation propriétaire bailleur, n'est pas obligatoire pour les bailleurs, c'est-à-dire, pour les propriétaires ayant signé un bail de location.
Elle reste toutefois vivement conseillée dans plusieurs situations :

• pour bénéficier d'une garantie complémentaire à l'assurance habitation du locataire :

Le locataire a l'obligation d'assurer le logement qu'il loue (vide ou meublé). Toutefois, seule la couverture de certains sinistres est exigée par la loi : risques incendie, dégâts des eaux et explosions.
Par conséquent, si d'autres dommages surviennent, l'assurance PNO prendra alors en charge les travaux nécessaires ;

• pour assurer le logement en cas de vacance locative :

Si un sinistre intervient lorsque le logement n'est pas loué (entre deux locataires, au cours de travaux de réparation ou d'amélioration, etc.), et provoque des dégâts, l'assurance PNO couvrira le montant des réparations.

• cette assurance permet de garantir et protéger :
• les logements occupés à titre gracieux ou par un crédirentier ;
• les biens destinés à la location de courte durée ;
• les locaux commerciaux.

• Obligatoire pour les copropriétaires d’un immeuble.

Depuis la loi ALUR en 2015, l'assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires de lots de copropriété, qu'ils soient loués ou inoccupés. Elle assure le logement, côté parties privatives, contre les sinistres.

• La couverture minimum requise est la responsabilité civile (RC).

Le syndicat des copropriétaires est tenu d'assurer les parties communes de l'immeuble (murs, toiture, escaliers, couloirs, etc.). La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles) permet à l'assurance de l'immeuble d'intervenir si bailleurs et locataires ne sont pas assurés.

Les locaux commerciaux sont soumis aux mêmes règles que les biens à usage d'habitation, notamment s'ils font partie d'une copropriété.

• Les avantages d'une assurance PNO pour un bien loué.

Le logement dont vous êtes propriétaire est loué ? L'assurance PNO s'avère utile dans deux cas :

1. Votre locataire est assuré conformément à ce que lui impose la loi. S’il n'est pas couvert par son assurance pour le sinistre qu'il vient de subir, votre assurance prend le relais de l'indemnisation.
2. Votre locataire n'a pas honoré son obligation légale de s'assurer. Votre assurance PNO prend en charge les réparations.

Rappelons que votre locataire doit justifier d'une assurance habitation, et vous fournir une attestation si vous lui réclamez. Dans le cas contraire, la loi vous autorise à en souscrire une pour son compte. Le montant du loyer est alors augmenté du coût de l'assurance.

• La PNO pour un bien inoccupé (logement vacant).

Par définition, un logement vacant ne bénéficie d'aucune assurance habitation locataire. Vous êtes donc le seul responsable en cas de sinistre. Sans assurance PNO, vous devrez assumer toutes les réparations liées aux dommages causés. 

Un petit conseil CENTURY21 Duthoy Immobilier : vérifiez votre contrat d'assurance PNO et ses conditions générales. Il inclut souvent une clause d'inhabitation (aussi appelée clause d'inoccupation) qui vise à restreindre la couverture de certaines garanties en cas d'absence prolongée des occupants (généralement 30, 60 ou 90 jours consécutifs). Au-delà de ce délai, l'assurance habitation pourrait être suspendue.
La clause d'inoccupation concerne souvent la garantie vol et vandalisme, dégâts des eaux ou incendie.

•  En cas de défaut de PNO…

La loi impose une assurance PNO pour les biens en copropriété. Cependant, elle ne prévoit ni contrôle ni sanction des copropriétaires n'ayant souscrit aucune garantie.

Sachez que, en l'absence d'assurance PNO, le propriétaire est seul responsable de l'indemnisation des tiers qui est souvent conséquente.

• Les garanties de base d’une PNO

Le contrat d'assurance PNO garantit le logement et ses annexes (cave, garage, etc.). S'il se situe au sein d'une copropriété, il couvre aussi la quote-part des parties communes afférente au lot.

L'assurance PNO couvre les risques locatifs essentiels que l'on retrouve généralement dans une assurance multirisque habitation (MRH).

On peut citer 8 garanties que l'on retrouve souvent dans une assurance PNO de base :

• la garantie incendie et explosion : elle assure les dégâts liés à une explosion, aux fumées, à la foudre, aux accidents d'origine électrique…
• les dégâts des eaux : les dommages peuvent provenir d'une inondation causée par de fortes précipitations, une mauvaise étanchéité dans le logement, une fuite de canalisation, ...
• les bris de glace : cette garantie concerne les portes vitrées et les fenêtres. Certaines options prévues dans le contrat peuvent aussi garantir le bris de miroirs, cloisons vitrées, panneaux photovoltaïques, ...
• les catastrophes naturelles et climatiques : l'assurance couvre les dégradations causées par un phénomène exceptionnel tel qu'un tremblement de terre, une inondation, une aridité anormale du climat…
• le vandalisme, vol ou tentative de vol : cette garantie est parfois soumise à certaines conditions (volets sécurisés, alarme, porte blindée, etc.).
• les attentats et actes terroristes.
• les catastrophes technologiques : l'assurance couvre les dégâts provenant d'un site classé SEVESO, ou causés par des produits dangereux.
• la garantie défense et recours : il s'agit d'une protection juridique de base.

L'assurance PNO peut aussi couvrir les dégradations liées à la vétusté du bien, les vices de construction, le mobilier pour les logements meublés, ...

Le coût d'une assurance PNO est calculé selon plusieurs critères :

• le type de logement (maison ou appartement) ;
• la situation géographique du bien ;
• la surface  ;
• la nature (meublé ou vide) ;
• la durée d'occupation annuelle ;
• les garanties souscrites.

Si vous dépendez du régime réel d'imposition, vous pouvez déduire le montant de vos cotisations d'assurance PNO de vos revenus fonciers.

Le conseil de notre agence : demandez des devis à plusieurs assureurs pour comparer les garanties, les prix et les conditions générales.