ACHAT IMMOBILIER : le vendeur peut-il se rétracter ?

Acheter un logement, c'est un engagement financier très important. Même si nous savons que l’acheteur peut se rétracter sans frais, qu’en est-il du vendeur ?

• Rétractation du vendeur après une offre d'achat ?

Les acquéreurs intéressés peuvent adresser au vendeur une offre d'achat plus formelle qu'une offre de négociation, dans laquelle ils précisent l'adresse du bien, le prix qu'ils en proposent ainsi que leurs coordonnées et celles du propriétaire.

L'offre est faite soit au prix de l'annonce, soit à un prix inférieur. Elle mentionne sa durée de validité, généralement une huitaine de jours. Dans les deux cas, le vendeur va étudier les offres, mais il n'est pas tenu de les accepter, y compris celle faite au prix affiché dans l'annonce.

En effet, la vente d'un bien immobilier est une opération complexe et il ne suffit pas que l'acheteur fasse une offre de prix d'achat pour que le vendeur soit engagé immédiatement à lui vendre son bien. Le vendeur n'est donc pas lié par la première offre au prix, contrairement à une idée reçue. Il va au contraire prendre en compte l'ensemble des conditions de l'offre pour prendre sa décision.

Si le vendeur ne souhaite pas donner suite aux offres d'achat, il n'a donc pas à se « rétracter ». Il lui suffit de ne pas accepter les offres d'achat reçues car il n'est pas engagé vis-à-vis d'un acheteur potentiel à réaliser la transaction avec lui tant qu'il n'a pas accepté son offre d'achat.

Toutefois, le vendeur se doit d'étudier soigneusement toute offre faite au prix qu'il propose en interrogeant, par exemple, l'acquéreur sur son plan de financement, mais aussi en abordant avec lui les principales conditions de la vente : travaux, diagnostics immobiliers, date d'entrée dans les lieux, somme à bloquer chez le notaire...

Pour que le vendeur soit en mesure d'étudier sérieusement les offres qu'il reçoit, l'acheteur a donc intérêt à être aussi précis que possible dans son offre d'achat, en indiquant, en particulier, comment il va financer le bien. S'il le finance à l'aide d'un prêt, nous conseillons à l'acheteur de préciser s'il a déjà obtenu une simulation de prêt de sa banque le permettant.

• Pas de rétractation du vendeur après une offre d'achat acceptée

Généralement, l'acheteur indique le délai pendant lequel il maintient son offre. Pendant ce délai, le vendeur a 2 options : il peut refuser l'offre ou l'accepter. Dès que le vendeur a clairement accepté l'offre de l'acheteur, il s'engage fermement à lui vendre son bien.

2 façons d’acceptation du prix proposé :

1. soit le vendeur contresigne l'offre écrite de son acheteur en précisant qu'il l'accepte. Dans ce cas, son accord est clair et le vendeur est alors engagé à vendre son bien à l'acheteur. Il ne peut plus changer d'avis en se rétractant.
2. soit le vendeur accepte verbalement l'offre de prix et se met d'accord avec l'acheteur sur le choix du ou des notaires qui vont se charger de la vente. Dans ce cas, le vendeur et l'acheteur contactent leur notaire pour lui demande de s'occuper de la vente. L'accord du vendeur est pleinement confirmé à partir du moment où le notaire a été informé de la décision du vendeur de vendre son bien au prix convenu à l'acheteur. Le vendeur ne peut plus changer d'avis en se rétractant.

Après avoir accepté fermement une offre d'achat, le vendeur ne peut plus se rétracter, même si entre-temps il reçoit une meilleure offre, ou que ses projets ont changé. S'il refusait de poursuivre la vente, il encourrait alors des poursuites judiciaires de l'acheteur. 

• Offre d'achat acceptée mais pas de compromis de vente, que faire ?

Face à une situation où l'offre d'achat a été validée mais qu'aucun compromis de vente n'a encore été établi, voici 2 conseils essentiels pour l'acheteur :

1. restez en contact : maintenez une communication ouverte et régulière avec le vendeur.
2. consultez un notaire : ces professionnels ont l'expérience des transactions immobilières et peuvent vous conseiller sur les meilleures étapes à suivre.

Est-ce que le vendeur a le droit de se rétracter après signature du compromis ?

En signant le compromis de vente, le vendeur confirme de façon formelle son engagement de vendre le logement à son acheteur. Une fois qu'il a signé le compromis de vente, il est engagé à vendre le bien à son acheteur. Il est en de même si c'est une promesse unilatérale de vente qui a été signée.

• Pas de rétractation du vendeur après le compromis de vente

C'est un engagement ferme et définitif, le vendeur ne peut plus faire machine arrière une fois qu'il a signé la promesse de vente. La loi ne prévoit pas de droit de rétractation pour le vendeur, cette protection n'existe que pour l'acheteur. Si le vendeur change d'avis et refuse de poursuivre la vente avec son acheteur, il risque un recours de sa part pour le contraindre à vendre ou lui coûter très cher.

• La rétractation est un droit réservé aux acheteurs

La loi est claire sur ce sujet et ne réserve sa protection qu'aux acheteurs. Ils peuvent changer d'avis après avoir signé une promesse de vente pour acheter un logement.

Pour cela, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature de cette promesse de vente. Ce délai de rétractation débute le lendemain de la signature du compromis chez le notaire ou de la première présentation de la lettre si le compromis est adressé en RAR à l'acheteur pour faire partir le délai de rétractation. Les jours fériés sont donc décomptés comme n'importe quel autre jour. En revanche, si le délai de rétractation s'achève un jour férié, on reporte au jour ouvrable suivant.

Ce droit de rétractation ne s’applique que pour les particuliers qui achètent un logement.

Lors de l’achat par un particulier d’un local autre qu'un local à usage d'habitation : un emplacement de stationnement ou une cave, par exemple, indépendamment de tout logement, il ne bénéficie pas de cette protection. Par contre il bénéficie du droit de rétractation s'il achète simultanément un appartement avec sa cave ou son parking.

S'il ne souhaite finalement plus acheter, une simple notification au vendeur par Lettre RAR est suffisante.

• Quel recours si le vendeur ne veut plus vendre ?

Une fois le compromis de vente signé, le vendeur est résolument engagé à réaliser la transaction par cet avant-contrat qui précède d'environ 3 mois l'acte de vente définitif. Il ne peut pas renoncer à vendre son logement à l'acquéreur. Il ne dispose d’aucune voie de sortie.

Si au jour prévu pour signer l'acte de vente définitif le vendeur refuse de se rendre chez le notaire et de conclure définitivement la vente, l'acheteur peut alors adresser une mise en demeure au vendeur pour lui demander de respecter son engagement de lui vendre le logement. Il devra ensuite saisir la justice pour demander la vente forcée.

• L'annulation du compromis de vente est-elle possible ?

En réalité, si l'acheteur se heurte à refus de vendre de la part du vendeur, plutôt que d'engager une action en justice qui peut s'avérer longue et coûteuse, il peut estimer préférable de chercher un autre bien et privilégier une négociation à l'amiable avec le vendeur. Cela lui permet d'aboutir à une rupture amiable de la vente, de récupérer le dépôt de garantie qu'il avait versé au moment du compromis chez le notaire et de demander une indemnité compensatrice au vendeur.

Les compromis de vente peuvent contenir une clause pénale rappelant à l'acheteur et au vendeur leurs obligations réciproques : l'acheteur s'engage à acheter le bien et le vendeur à le lui vendre. La clause prévoit le montant de pénalités à verser à l'autre partie au cas où l'une des deux refuserait de signer l'acte de vente. Le vendeur est donc engagé à vendre, et s'il ne veut plus vendre, il devra verser à l'acheteur la somme prévue. Le montant de ces pénalités peut être revu par le juge à la hausse ou à la baisse selon qu'il les estime insuffisantes ou surévaluées.

Toutefois, en cas d'annulation amiable de la vente des frais de mutation sont dus si l'annulation n'est pas liée à la non-réalisation de conditions suspensives. À défaut d'accord, le vendeur qui ne souhaite pas vendre peut aussi prendre l'initiative de demander la résolution judiciaire de la vente.

En revanche, l'acheteur dispose de son côté de plusieurs issues qui lui permettent légalement de sortir de l'achat sans avoir à verser d'indemnité au vendeur et sans que les droits de mutation ne soient dus. C'est possible par exemple :

• soit parce qu'il fait jouer son droit de rétractation dans le délai de 10 jours qui suit le compromis de vente ;
• soit parce qu’il a prévu de financer le bien à l'aide d'un prêt qu'il ne réussit pas à obtenir. Il prévient alors le vendeur de ce refus de prêt dans le délai prévu de la condition suspensive de crédit inscrite dans le compromis de vente, et de son souhait de mettre un terme à la transaction ;
• soit par la non-réalisation d'une autre condition suspensive prévue dans le compromis de vente.